「転貸」の内容で一番出題頻度が高いのは
「賃貸借契約の終了と転貸借」
A ー 〈賃貸借〉→ B ー 〈転貸借〉→ C
の場合に、B C間の転貸借契約は
AB間の賃貸借契約をもとに結ばれてるよね
じゃあ、AB間の賃貸借契約が終わったら
BC間の転貸借契約はどうなるか、
具体的には、AB間の賃貸借契約が
①期間満了・解約申入れ
②債務不履行解除
③合意解除
で終了する場合に、転貸借契約はどうなるか
結論から言うと、
①②→賃貸借の終了を転借人に対抗できる
（賃貸借終了＝転貸借終了）
③→賃貸借の終了を転借人に対抗できない
（賃貸借終了≠転貸借終了)
ということで、③だけは
賃貸借が終わっても転貸借は原則終わらない
まず、①期間満了や解約申し入れというのは
要するに、AB間の賃貸借契約が
「円満に」終了するケース
あらかじめ決めていた契約期間が満了する
もしくは期間を定めていない賃貸借を
解約申入れによって終了させる
この場合は、転貸借契約も終了する
賃貸人が転借人に通知すれば
６ヶ月の経過で転貸借も「円満に」終了する
次に、②債務不履行解除というのは
これは逆に、AB間の賃貸借契約が
「信頼を裏切る形で」解除されたケース
この場合も、転貸借契約も終了する
ちなみに、賃貸人は転借人に賃借料を
直接請求できるけど、
信頼を裏切られた賃貸人Aは
もはや、そんな機会を与えるまでもなく
転貸借契約を終わらせることができる
ということで、
①②は転借人は立ち退きが必要となる
そこにきて、③合意解除
これも①のように
円満終了のケースかというと、とんでもない
AB間の勝手な話し合いで賃貸借を終わらせて
「ほな転貸借も終了ね」とCに言ってきた
この場合は、
賃貸借の終了を転借人に対抗できない
つまり、賃貸借終了＝転貸借終了とならない
要するに、転貸人を追い出すために
強引に賃貸借契約を終わらせても
転貸借の終了は対抗できないということやね
これは判例の知識やけど
借地借家法上では、賃借人だけでなく転借人も
しっかりと保護されてるからね
ちなみに、合意解除の時にすでに
賃貸人が②の理由による解除権を持ってたら
解除できるよ
でも、そうじゃなければ
「賃貸借の終了＝転貸借の終了」という
民法の原則より
借地借家法の転借人の保護が勝つってことやね
今日も一日おつかれさん🙌
